東京地方裁判所 昭和３０年（ワ）７４７０号 判決
原告 黒沼万助
被告 手島倉太郎
主文
別紙目録記載（一）の土地が原告の所有であることを確認する。
被告は、原告のために右土地につき所有権移転登記手続をすること。
被告は、原告に対し右土地のうち西側四十九坪二勺を、その地上に存する別紙目録記載（二）の建物の部分を収去して明け渡すこと。
訴訟費用は、被告の負担とする。
事実
第一、請求の趣旨
主文同旨の判決、ならびに同第三項につき仮執行の宣言を求める。
第二、請求の原因
一、原告は、昭和二十二年二月十四日、渡辺勇から別紙目録記載（一）の土地（以下、本件土地という）を代金二万円で買受け、同日その引渡を受けた。当時本件土地の東側約半分四十六坪は、被告が右渡辺の前の所有者新井佐一郎から賃借して建物を所有しており、西側約半分四十九坪二勺は空地となつていた。
二、原告は、右買受日の翌々日頃、本件土地に赴き、地坪の測定等をした際、被告に対し、原告がこの土地を買受けた旨伝えたところ、被告は、自己の借地四十六坪につき、引続き賃借したいから、よろしく、との挨拶であつたので原告はこれを承諾した。なお、原告被告間の本件土地の賃貸借契約は、賃料一ケ月十三円、毎月二十八日持参支払、期限の定めがない約定である。
三、そこで、原告は更地である西側四十九坪二勺について占有を始め、穀物、野菜等を播植し、植木を移植したりしたところ被告は昭和二十三年三月三十一日、東京中野簡易裁判所に、西側四十九坪二勺の中南側二十一坪についても借地権を有するから原告は被告に対し右二十一坪を明渡せ。と主張して、調停を申立てた。又、被告は同年八月五日付書面で本件土地中六十七坪につき罹災都市借地借家臨時処理法に基き賃借権設定の申入をなした。しかるに、被告は、右調停継続中不法にも本件土地全体につき原告の占有実力をもつて排除して耕作を開始し、かつ、原告が所有権取得登記未了なることを知るや、渡辺勇をそそのかして二重譲渡をさせ、昭和二十三年九月十五日自己のため本件土地につき所有権取得登記を終えてしまつた。
四、その後、被告は、本件土地のうち西側の西十九坪二勺の地上に別紙目録記載（二）の家屋の部分の建増をして、その敷地を不法に占有している。
五、原告は本件土地の所有権取得登記を有していないが、次の理由により被告に対し、本件土地の所有権を対抗し得るものである。
（イ） 民法第百七十七条において、登記なくして第三者に対抗することを得ず、ということは、当該物権変動が第三者に対する関係において絶対無効だという意味ではなく、単に当事者の側から主張し得ないだけである。従つて、第三者の側から実質的権利開係の存在を承認ないし主張することは妨げない。ところで本件においては、被告は第二項記載のとおり、本件土地中東側四十六坪につき賃貸借契約の承継について、原告と話合をして本件土地に対する原告の所有権を認め、原告との間に賃貸借契約を締結して賃貸借関係に入つたものであり、又第三項記載のように、本件土地中六十七坪について、原告の所有権を前提として調停申立をなし、或いは、罹災都市借地借家臨時処理法による賃借の申入をしている。右の行為は被告が原告の本件土地の所有権を認めたものであり、被告が原告の登記の欠缺を主張する権利を放棄したことを意味する。
（ロ） 第三項記載のとおり、被告は本作土地中西側半分について悪意にして、かつ、不法占有者である。
（ハ） 不動産登記法第四条によれば、詐欺又は強迫により登記を妨げた第三者は、登記の欠缺を主張することができない。その法意は、物権変動を知つた者が、公序良俗に違反する方法で登記を妨げる等、要するに登記の欠缺を主張することが著しく信義則に反する場合には登記なくしてこれに対抗しうるという趣旨に外ならない。ところで、本件において、被告は、一方において、第二、三項記載のように、原告の本件土地の所有権を認めておきながら他方において、原告が登記を有しないことを奇貨として渡辺勇に対し本件不動産を横領して被告に売却せしめる決定をなさしめた上同人からひそかに本件土地の二重譲渡をうけてその所有権取得登記をなし、以つて、原告の登記を妨げたのであつてこのことは信義則に著しく反するものであるから、被告は前示法条により原告の登記の欠缺を主張することができない。
（ニ） 前述のように、被告は、渡辺原告間の物権変動と原告の登記なき事実を知るや、原告のため登記のなされることを妨げ、他面自らこれを取得する目的の下に二重の譲受とその登記をなし、よつて、原告の権利を侵害して今日に至つている。
このように被告には、単なる悪意に止まらず、明らかに害意があり、しかも、被告の地位はその取得時と変化なく、即ち同人から更に本件土地につき権利を取得した者なき現状において、被告を民法第百七十七条の第三者に当るものとしてこれを保護することは明らかに民法第一条の信義誠実の原則に背反する。民法第百七十七条の第三者には、単なる悪意に止まらず害意まである者は含まれないと解することによつては取引関係の完全を害することはいさゝかもない。公示の原則を画一的に解して害意者まで保護することは信義則にもとること甚だしいものである。
（ホ） 以上いずれの理由によるも被告は民法第百七十七条における第三者に該当せず、原告は渡辺勇から買受けて本件土地の所有権を有するものであるから、登記なくして右所有権をもつて被告に対抗しうるものである。このことは被告が後日に至つて所有権取得登記を得ても同様である。
六、原告は自己の所有権の効果として登記簿上の記載を現在の真実の権利状態に合致せしめるため、被告に対し被告名義となつている登記を原告名義にすることを請求する権利を有する。
七、以上の故に、原告は被告に対し、次の請求をする。
１ 本件土地が原告の所有であることを確認すること。
２ 本件土地の所有権移転登記手続をすること。
３ 別紙目録記載（二）の建物部分を収去し、その敷地四十九坪二勺を明渡すこと。
第三、答弁
一、原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
との判決を求める。
二、請求原因事実について、
（一） 第一項中原告が本件土地を買受けその引渡を受けたことは知らない。
その余の事実は認める。
（二） 第二項の事実はすべて否認する。
（三） 第三項中、原告が本件土地に穀物、野菜等を播植したこと被告が原告主張の調停申立をしたこと及び被告が原告主張の日時本件土地を買受け、その登記をしたことは認めるがその余の点は否認する。
（四） 第四項中、建増の事実は認める。その余は否認する。
（五） 第五、六項はすべて争う。
三、被告は昭和二年頃から本件土地中東側六十七坪を所有者新井春久から借受け、建物を所有していたが、右建物は強制疎開で取毀され、後、昭和二十一年八月従前の場所に十八坪の家をたて更に増築をなし、昭和二十三年初め頃は四十六坪の土地を建物の敷地とし、残り二十一坪を畠として使用していた。しかるに同年二月頃原告の雇人と称する者が被告の畑の作物を抜き始めたので争いとなり、その際雇人という者は本件土地を原告が買受けた旨告げた。よつて、被告は原告が所有者であるなら、従来どおり賃貸借関係を承継すべきものと主張して原告と借地権について交渉したが、折合がつかなかつた。そこで、被告は原告主張のように借地権確認の調停を申立て又、賃借権設定の申入もした。ところが、原告は調停期日において本件土地は自分のものでないと主張して要領を得ず、調停は相手方を間違えたものとして取下げ、後日登記簿を調べたところ、所有者は原告でなく渡辺勇であることがわかつた。その頃、原告が本件土地を買受けたという時から既に一年半を経過しており、右期間は単に登記手続に要する期間をはるかに越えていたので、被告は原告が本件土地を買受けた旨の主張虚偽であつたと考え、所有者たる渡辺勇に対し急いで賃貸権設定の申入をした。
元々、本件土地については、被告は、原告との紛争が起る前から、所有者渡辺勇に対し売却方を交渉していたものであるが右紛争後、原告が買受けていないから、自分が買取るのが法律的地位の安全のため適当と考え、渡辺と交渉して本件土地を買受けた次第である。なお、被告は、右売買の申入から代金完済までに二、三度渡辺に会つたが、その最後の時に、渡辺は被告に対し本件土地を前に原告に売つた旨語つた。しかし、被告は渡辺の人格を信用していなかつたので、右の言も売値のつり上げかいやがらせだろうと考えて信用せず、急ぎ代金を支払い登記をすませたものである。
四、請求原因第五項の主張に対して、
（イ） 対抗権放棄の主張について、判例中には民法第百七十七条の「対抗することを得ず」との意味について否認権説によるものがある。この判例は第三者が対抗の権利を放棄するときは物権の変動は登記なくしてその第三者に対抗しうるとなし、否認権（対抗権）という一つの権利を認め、その権利の放棄を是認している。しかし、この立場における判例が対抗権の放棄を認めている場合は、その第三者が当事者の契約に関与しその実現に協力すべき法律上又は信義則上の義務ある場合（大判昭和十六年六月十二日）、又は対抗の権利放棄の意思表示を前提として自己が利益を得、相手方が一定の不利益を甘受した場合即ち禁反言の原則に該当する場合（大判昭和十二年六月十八日）等であり、これらの場合はいずれも対等の地位にある自由競争の相手として現われていないのであつて対等の地位にあつて自由の競争の許される場合は対抗権の放棄を認めていない。だからこの問題は信義則の問題に還元できる場合であつて、敢て対抗権の放棄なる概念構成をする必要もないし、場合によつては信義則に反する結果を招来する結果もあると考える。本件において、原告と被告との関係は対等の地位における自由競争の許される場合であつて、前記判例によると被告の対抗権の放棄は認められない。しかも、被告は原告の本件土地に対する所有権を認めていない。たゞ原告が自ら所有者であると主張したので被告はその言を信じて（実は誤信である）調停の申立や賃借権設定の申入などしたものにすぎない。かかる場合に対抗権の放棄を認めて、登記なしに対抗しうるとすることはかえつて信義則に反するものである。
（ロ） 悪意の主張について。民法第百七十七条の第三者については善意悪意を問わないこと通説判例の認めるところである。不法占拠の主張について、いわゆる登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する第三者の中に二重譲受人は含まれること言をまたない。通説判例が不法行為者に対しては登記なくして対抗しうるというのは、取引関係に立つ場合と然らざる場合とに分け、然らざる場合中不法行為の際に物権的請求権又は損害賠償請求権の行使に登記を必要としないと言つているものである、本件は二重譲渡という取引関係に属する場合であり、この場合に不法占有者だから登記なくして対抗できるということは当らないことである。
（ハ） 信義則違反の主張について、一旦ある人が所有者であると信じ、後にその信じたことが誤信であつたと気がつくことはありうることであり、誤信であつたと考えるにつき相当の理由あるときは信義則違反の問題は起らない。原告が本件土地を自己のものであると主張し始めたのは昭和二十二年二月であり、被告が登記簿を調べて原告が本件土地の所有者として登記されていないことを知つたのは翌年九月である。その間一年半経過している。一年半以上も登記せずにおり、しかも調停において原告自ら所有者でないと述べたのであれば、何人もその者と信じていたのは誤信であつたと考えるのは当然である。被告は、原告が本件土地を買受けたことを知つて、通常登記に要すべき時間を出しぬいて、被告自身の登記をしたものではない。被告は本件土地が原告のものでないと考えたので渡辺勇から買受けたのであり、原告は、権利の上に眠つていて、被告が本件土地は原告のものでないと考えるに至つた原因を自ら作つたのであるから、後日その権利を失うに至るもやむを得ないところである。被告において何ら信義則違反の点は存しない。
（ニ） 害意の主張について、被告においてその存しないこと既に述べたところにより明らかである。
五、以上の故に、原告が登記なくして被告に対し本件土地の所有権をもつて対抗しうるという原告の主張は失当であり、その対抗しうることを前提とする本訴請求は理由がなく、棄却さるべきものである。
第四、証拠関係
一、原告は、甲第一ないし第五号証、第六号証の一、二、第七ないし第十六号証を提出し、証人楠直之、同黒沼マサの各証言および原告本人尋問の結果（一、二回）を援用し、乙第一号証の一、第二号証のうち各官署作成部分の成立を認めその余の部分の成立は知らない第一号証の二第三号証の成立は認める第四号証の成立は知らないと答えた。
二、被告は、乙第一号証の一、二第二ないし第四号証（第四号証は被告代理人池田輝孝作成見取図）を提出し、証人手島ゑいの証言（一、二回）を援用し、甲第一号証、第三号証、第四号証、第十六号証の成立は知らないその余の甲号各証の成立は認めると答えた。
理由
一 成立に争いない甲第十三号証原告本人の供述により成立を認める甲第一号証第三、四号証および同供述によれば、原告は、昭和二十二年二月十四日訴外渡辺勇から本件土地を代金二万円で買い受けたことを認めることができ、他に右認定を妨げる証拠はない。
二 当事者間に争いない事実に、成立に争いない甲第二、第八号証同第十二号証中黒沼万助の証言記載部分および証人手島ゑいの証言をあわせ考えれば、被告は、昭和七年項から本件土地のうち東側の六十七坪を当時の地主訴外新井佐一郎から借り受け、その地上に建物を所有していたが、昭和二十年三月右建物が強制疎開によつて取り毀されたこと、ついで昭和二十一年四月一日に被告は、右新井との間にあらためて本件土地のうち東側の四十六坪だけについて建物所有の目的で期限を定めず賃料一ケ月十三円の約で賃貸借契約を締結したこと、しかして原告の本件土地買受当時被告は、右四十六坪地上に建坪二十坪の木造瓦葺平家建店舗一棟を所有し、なお、本件土地のうちの右土地に接する二十一坪位の空地を、前記のように従前賃借したことがあつた関係から、事実上菜畑として使用していたことを認めることができる。
三 そして被告が、右渡辺から本件土地を買い受けたことを原因として、昭和二十三年九月十九日に自己のために所有権移転登記をしたことは、当事者間に争いがない。
四 原告は、その主張の如き理由で、右第一項の売買に因る本件土地の所有権取得を以て被告に対抗することができると主張し、被告はこれを争うのでこの点について判断する。
前示甲第二ないし第四号証成立に争いない甲第五ないし第七号証第九、十号証第十二（但しそのうち後述措信しない部分を除く）十三号証証人楠直之同黒沼マサおよび原告本人（一、二回）の各供述を綜合すると
（一） 原告は、右買受の際本件土地のうち東側四十六坪は被告の賃貸してある旨を前主より申し送り受けていたので、右買受直後頃本件土地を測量するかたわら、被告に対し本件土地を買い受けた旨を告げ、同年（昭和二十二年）四月頃には被告は原告方を訪れ地代の取り極め方を求めたこと
（二） 一方原告は、右買受後直ちに関係書類を司法書士の訴外岡田英男に渡して所有権移転登記手続を依頼したが渡辺の登記簿上の住所と実際の住所が異なるためにその手続が渋滞しているうちに、昭和二十三年春頃本件土地のうちの前記二十一坪の空地部分についての使用につき原告と被告との間に紛争を生じ、被告は同年四月二日原告を相手方として東京中野簡易裁判所に右土地を含め六十八坪について借地権を有すると主張して右土地の明渡を求める旨の調停を申し立てたこと
（三） しかるに右調停繋属中、原告が本件土地についての所有権移転登記が未了であることを申し述べたところから、被告は、登記簿を閲覧して右事実を確かめ、直ちに渡辺に折衝したところ、同人からも本件土地は既に原告に売り渡してあることを聞かされ、したがつて右土地はもはや同人の所有に属しないことを知りながら同人に対し再三にわたり「原告方に登記が済んでいないのだから丁度良いから被告に売つてもらいたい」旨を申し入れ、その結果右渡辺をして、原告との間の売買契約を解除したとか或るいは解除し得るとかの特段の事情の存在は何も認められないのに、被告に対し本件土地を二重に売却せしめることを決意させるにいたり昭和二十三年九月十五日頃渡辺から本件土地を代金二万円で買い受け、前記認定のようにその旨の所有権移転登記を了したことをそれぞれ認めることができる。前示甲第十二号証には、手島倉太郎の「最後に渡辺に逢つた時川原が中に入つて私にこの土地を売つてくれる様に話がついたからということを渡辺が云つておりました」旨の供述記載部分があるけれども、右は甲第十三号証の渡辺勇の供述記載に徴するもたやすく措信しがたいところであり成立に争いない甲第十一号証には、手島倉太郎の「右調停繋属中原告は本件土地を自分の物でない旨述べた」との供述記載部分があり、また証人手島ゑいの証言中に同旨のことを倉太郎から聞いた旨の供述があるけれども、成立に争いない乙第三号証および前示甲第六号証の一、二によれば、被告は、右調停取下後の昭和二十三年八月五日に原告に対し原告が本件土地を買い受けたことを前提として賃借権設定の申出をしていることが窺われるのに照らしいずれもそのままには信用することができない。他に前記認定を覆すに足りる証拠はない。
ところで民法第百七十七条に所謂る第三者とは、当事者もしくはその包括承継人ではなくして不動産に関する物権の得喪および変更の登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者を指称するものと解すべきところ、右のような事実関係のもとにおいては、被告は、単なる二重譲受人であるのに止まらず、渡辺を唆かして本件土地を被告に対し二重に売却させてその横領行為を実行せしめその結果原告の本件土地売買による所有権移転登記の申請をすることを得ざらしめたものと謂うべきであるから、被告が原告の右登記の欠缺を主張することは著るしく信義に反するものであり、したがつて被告は、同法条に定める第三者には該当しないものと解するのが相当である。しからば原告のこの点に関するその余の主張について判断するの要なく、原告は、前記売買による本件土地の所有権取得を以て被告に対抗することができること明らかである。
五、そこで原告は、右所有権に基ずきその効果として登記簿上の記載を現在の真実の権利状態に合致せしめるため、被告に対し本件土地について被告所有名義となつている登記を直接原告の所有名義に移転登記手続をなすべきことを請求する権利をも有するものと謂わなければならない。
六、つぎに被告が、本件土地のうちその賃借地たる前記四十六坪を除く西側の四十九坪二勺の地上に、別紙目録記載（二）の家屋部分の建増をしてこれを占有することは、被告の明らかに争わず自白するところであり、この部分については、以上に認定した事実によれば、被告において何らこれを占有すべき権限がないこと明らかであるから、原告は、被告に対し右建増部分の収去とその敷地たる四十九坪二勺の明渡を求める権利がある。
七、よつて原告の本訴請求は、すべて正当としてこれを認容することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法第八十九条を適用して主文のとおり判決する。
なお仮執行の宣言をするのは相当でないものと認め、これを付さない。
（裁判官 高橋久雄）
目録
（一） 東京都杉並区馬橋一丁目三五番地の三
一、宅地 九十五坪二勺
（二） 東京都杉並区馬橋一丁目三五番地
家屋番号同町二九七番の二
一、木造瓦葺亜鉛葺平家店舗一棟
建坪 三一坪四勺のうち西側十一坪四勺および
同所附属
一、木造亜鉛葺平家物置一棟
建坪 三坪